Eigenwoningforfait: wat is het en hoe bereken je het?
Barbara van der Est Expert hypothekenBijgewerkt op:13 mei 2024
Wat is eigenwoningforfait?
Het eigenwoningforfait (EWF) is een percentage van de WOZ-waarde van je woning. Heeft je huis een WOZ-waarde tot €1.200.000 dan gaat het om 0,35% (2024). Dat bedrag moet je als huiseigenaar bij je inkomsten in box 1 optellen. Je inkomen wordt door het eigenwoningforfait hoger. Een andere naam voor eigenwoningforfait is het huurwaardeforfait. Je betaalt alleen eigenwoningforfait voor de woning waarin je woont. Niet voor een tweede woning.
De betaalde hypotheekrente mag je vaak van je inkomen aftrekken. Als de bijtelling van het eigenwoningforfait kleiner is dan de aftrek van de hypotheekrente, dan heb je belastingvoordeel. Als je geen of een kleine hypotheek hebt dan betaal je minder eigenwoningforfait. Bekijk hieronder de verschillende rekenvoorbeelden.
Aangifte WOZ-waarde van hetzelfde jaar
Doe je belastingaangifte en wil je weten hoe hoog je eigenwoningforfait is? Gebruik dan altijd de WOZ-opgave van hetzelfde jaar als waarover je aangifte doet. Stel dat je belastingaangifte doet over 2024 (die je in 2025 indient). Gebruik dan de WOZ-opgave van begin 2024 met waardepeildatum 1 januari 2023.
Eigenwoningforfait 2024
De hoogte van het percentage waarmee je je eigenwoningforfait berekent, is afhankelijk van de waarde van je woning. In onderstaande tabel zie je de percentages voor het eigenwoningforfait 2024. Die gelden bij de belastingaangifte over 2024 die je in 2025 indient.
| Waarde van de woning is meer dan: | Waarde van de woning is niet meer dan: | Eigenwoningforfait: |
| - | €12.500 | 0% |
| €12.500 | €25.000 | 0,10% |
| €25.000 | €50.000 | 0,20% |
| €50.000 | €75.000 | 0,25% |
| €75.000 | €1.310.000 | 0,35% |
| €1.310.000 | - | €4.585 + 2,35% van de waarde van de woning boven €1.310.000 |
Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en hypotheekrenteaftrek
De WOZ-waarde van het huis van Tom (40 jaar) is €400.000. Het percentage waarmee je het eigenwoningforfait berekent is dan 0,35%. Zijn inkomen in box 1 is €50.000. Hij heeft een hypotheek van €200.000 met een rente van 4%.
Eigenwoningforfait:
- 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x €400.000)
- Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 36,97% belasting.
- 36,97% van €1400 = €517 (0,3697 x €1400)
- Door het eigenwoningforfait betaalt Tom €517 extra belasting.
Hypotheekrente-aftrek
- 4% rente over hypotheek €200.000 = €8000 rente (0,04 x €200.000)
- Dit ziet de Belastingdienst als aftrekpost. Hierover hoeft Tom geen 36,97% belasting te betalen.
- 36,97% van €8000 = €2958 (0,3697 x €8000)
- Door de renteaftrek bespaart Tom €2958 belasting.
Totaal belastingvoordeel
- Extra belasting door eigenwoningforfait €517
- Minder belasting door hypotheekrente-aftrek €2958
- Tom heeft per saldo een belastingbeparing van €2958 min €517 = €2441.
Bekijk op de website van de Belastingdienst het overzicht van de belastingschijven. Hierin vind je het percentage terug waarmee je het eigenwoningforfait moet vermenigvuldigen om de extra belasting door het eigenwoningforfait te berekenen.
Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait en geen hypotheek
Heb je geen of nog maar een kleine hypotheek? Dan is de bijtelling van het eigenwoningforfait groter dan het bedrag aan aftrekbare hypotheekrente. In dat geval heb je recht op een extra aftrekpost. Deze regeling heet de 'Wet Hillen'.
Geen of kleine eigenwoningschuld (Wet Hillen)
Vroeger mocht je de bijtelling van het eigenwoningforfait en de aftrekbare hypotheekrente volledig tegen elkaar wegstrepen. Dit stond in de Wet Hillen. Maar sinds 2019 wordt de Wet Hillen in stapjes afgebouwd. Na 30 jaar is deze helemaal verdwenen. Je moet nu ieder jaar een hoger percentage van het eigenwoningforfait bij je jaarinkomen optellen. Totdat je in 2048 de volledige 100% moet optellen. Bij de aangifte over 2024 is de bijtelling 20%.
Rekenvoorbeeld eigenwoningforfait geen hypotheek
Tom heeft een woning met een waarde van €400.000. Hij heeft geen hypotheek.
- Het eigenwoningforfait is 0,35% van €400.000 = €1400 (0,0035 x€400.000).
- In 2024 moet Tom 20% van het eigenwoningforfait bij zijn inkomen optellen.
- 20% van €1400 = €280 (0,2 x €1400)
- Dit ziet de Belastingdienst als inkomen. Hierover betaalt Tom 36,97% belasting.
- 36,97% van €280 = €104 (0,3697 x €280)
- Door de Wet Hillen betaalt Tom €104 belasting over zijn eigenwoningforfait.
Hoog inkomen? Minder aftrek hypotheekrente
Is je belastbaar inkomen in 2024 hoger dan €75.518? Dan betaal je over het deel boven deze grens 49,5% belasting. Over de bijtelling van het eigenwoningforfait betaal je dan ook 49,5% belasting. Het maximale belastingtarief waartegen je hypotheekrente mag aftrekken is 36,97%. Je krijgt dus maar 36,97% terug van de aftrekposten voor je eigen huis. De Belastingdienst telt het verschil (12,53%) weer op bij je inkomen.
Niet het hele jaar dezelfde woning
Verkoop je je eigen woning en koop je in hetzelfde jaar een andere woning? Dan berekent het online aangifteprogramma voor zowel het oude als het nieuwe huis het eigenwoningforfait. Dit gaat over het aantal dagen dat je bent ingeschreven op het adres.
Heb je in de loop van het jaar voor het eerst een huis gekocht? Of ben je gaan huren nadat je je huis hebt verkocht? Dan wordt het eigenwoningforfait alleen berekend over de periode waarin je bij de gemeente bent ingeschreven op dit adres.
