Dit verandert er voor je hypotheek in 2024

Meer lenen bij energiezuinig huis

Koop je in 2024 een woning? Of wil je je huidige hypotheek verhogen of oversluiten? In 2024 mag je meer lenen bij een energiezuinige woning. Dit is nieuw. Met een energiezuinige woning heb je een lagere energierekening. Je houdt dus meer geld over om de maandlasten van een hypotheek te betalen. 

Maximaal 100% van de woningwaarde lenen

Je mag maximaal 100% van de waarde van de woning lenen. Staat er bijvoorbeeld een huis te koop met een energielabel A+? En kun je op basis van je inkomen maximaal €285.000 lenen? Daar komt in 2024 €20.000 bovenop door het energielabel A+. Totaal is dat €305.000. Maar de hypotheek mag maximaal 100% van de waarde van het huis zijn. Als de marktwaarde €295.000 is, dan is je maximale hypotheek voor dit huis €295.000. 

Extra hypotheek om te verduurzamen

Wil je je huis energiezuining maken? Je kunt een hogere hypotheek afsluiten als je de extra hypotheek gebruikt om je huis te verduurzamen. Kopers én huiseigenaren kunnen hiervan gebruik maken. Extra lenen om te verduurzamen bestaat al langer, maar de regels veranderen in 2024. Je kunt nu met een laag energielabel meer lenen. 

Koop je een huis met energielabel B én wil je meteen energiebesparende investeringen doen? Dan mag je in totaal €20.000 extra lenen. Je mag namelijk €10.000 meer lenen voor een energiezuinig huis met label B. En €10.000 om je nieuwe huis (nog) energiezuiniger te maken.  

Tip: Heb je geen energielabel van je huis en wil je extra lenen voor energiebesparende maatregelen? Zorg dan dat je zo snel mogelijk een energielabel aanvraagt. Hypotheekspecialisten verwachten begin 2024 een 'tsunami' aan energielabel-aanvragen. Zonder label mag je maximaal €10.000 extra lenen om te verduurzamen. 

Maximaal 106% van de woningwaarde lenen

Je 'gewone' hypotheek en het extra hypotheekbedrag voor energiebesparende investeringen mogen samen maximaal 106% van de woningwaarde zijn. Dit mag ook de waarde ná het verduurzamen van je huis zijn. Blijf je binnen die 106% én leen je maximaal het extra bedrag dat hoort bij je energielabel? Dan komt dat extra bedrag bovenop het bedrag dat je maximaal mag lenen op basis van je inkomen.

Heb je bijvoorbeeld een huis met een waarde van €250.000, een energielabel D en een bestaande hypotheek van €225.000? En wil je €15.000 extra lenen om je huis te verduurzamen? Dat kan, ook als je op basis van je inkomen 'maar' maximaal €225.000 mag lenen. Want je leent niet meer dan 106% van de waarde van je woning. 

Bij hogere bedragen wel inkomenseis

Wil je meer lenen dan de bedragen in de tabel? Dat kan als je in totaal niet meer leent dan 106% van de marktwaarde van je huis. En dan moet je inkomen voldoende zijn om de maandlasten van de hele hypotheek te kunnen betalen. 

Tot €510.000 geen overdrachtsbelasting 

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling geldt in 2024 alleen bij aankoop van een woning met een koopsom van maximaal €510.000. In 2023 was dit €440.000. Is de aankoopsom hoger? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. 

Voor doorstromers en beleggers verandert er niets

Kopers van 35 jaar of ouder die zelf in het gekochte huis gaan wonen, betalen ook in 2024 2% overdrachtsbelasting. Koop je een huis, maar ga je er níet zelf wonen, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Het hogere tarief geldt bij de aankoop van een vakantiewoning en als ouders een woning voor hun kind kopen.

NHG-grens fors hoger

In 2024 kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten voor woningen met een maximale aankoopprijs van:

• €435.000, inclusief eventuele verbouwingskosten.
• €461.000 als je het extra bedrag volledig besteedt aan energiebesparende maatregelen in je huis. 

De kosten voor een NHG-hypotheek blijven eenmalig 0,6% van de hypotheeksom.

Alleenstaanden kunnen meer lenen

Alleenstaanden kunnen dit jaar een hogere hypotheek krijgen. Als je meer dan €28.000 per jaar verdient, mag je €16.000 euro meer lenen. Die €16.000 komt bovenop het bedrag dat je 'standaard' kunt lenen op basis van je inkomen. 

Maandlast studieschuld telt

In 2024 veranderen de regels voor het berekenen van je maximale hypotheek bij een studieschuld. Je maandbedrag voor de DUO telt mee en niet meer het startbedrag van je studieschuld. Hierdoor telt de studieschuld minder zwaar mee bij een hypotheekaanvraag. 

Rente studieschuld stijgt

Voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar stijgt de rente in 2024 naar 2,56%. Voor studieschulden die in 15 jaar afgelost moeten worden, stijgt de rente naar 2,95%. Niet alle oud-studenten krijgen in 2024 een nieuwe rente. De rente wordt steeds voor 5 jaar vastgezet. Heb je geluk, dan hou je nog een tijdje een lage rente.

Meer of minder hypotheek in 2024?

Of je in 2024 een hogere hypotheek kunt krijgen, hangt af van het bedrag dat je per maand aan de DUO betaalt. Ga je in 2024 een hoge rente betalen? Dan wordt je maandbedrag ook hoger. Hoe hoger je maandlast, hoe lager je maximale hypotheek. 

Tip: Heb je geld over, dan biedt DUO de mogelijkheid om je maandbedrag vrijwillig te verhogen. Doe dat niet als je van plan bent een huis te kopen. 

Jubelton is vervallen, schenken blijft mogelijk

De schenking voor de eigen woning, de Jubelton, bestaat in 2024 niet meer. Belastingvrij schenken om te helpen met een huis blijft mogelijk. Je ouders mogen je jaarlijks €6633 (2024) schenken. Ben je tussen 18 en 40 jaar oud? Dan mag je één keer in je leven gebruik maken van de grote vrijstelling bij een schenking van je ouders. In 2024 stijgt die vrijstelling naar €31.810. Je opa, oma of iemand anders mogen je jaarlijks €2658 (2024) belastingvrij schenken. 

We hebben alle  mogelijkheden voor ouders om een kind te helpen bij de aankoop van een woning verzameld. Met de voor- en nadelen per optie. 

Vermogen telt mee bij 57-plussers 

Bereik je binnen 10 jaar de AOW-leeftijd? Hypotheekverstrekkers nemen dan je inkomen ná AOW-leeftijd mee in de berekening van je maximale hypotheek. Hierbij mogen ze ook rekening houden met het inkomen uit vermogen. Bijvoorbeeld rente of dividend. Sommige geldverstrekkers deden dit al. Nieuw is dat deze regel nu in de wettelijke leennormen 2024 staat.

Maar een hypotheekaanbieder bepaalt zelf zijn hypotheekvoorwaarden. En is dus niet verplicht om inkomen uit vermogen mee te tellen voor je maximale hypotheek. Heb je een klein pensioen maar wel veel inkomen uit vermogen? Dan kun je niet terecht bij bijvoorbeeld a.s.r, Aegon, Rabobank en Triodos Bank. Wél bij bijvoorbeeld ABN AMRO, Florius, ING en SNS. 

Veranderingen in je belastingaangifte

Voordeel 'Wet Hillen' daalt

Is je eigenwoningforfait hoger dan de hypotheekrente aftrek? (bekend van de ‘Wet Hillen’). Dan daalt je belastingvoordeel. In 2024 is nog maar 80,01% van de bijtelling van het eigenwoningforfait aftrekbaar.