Dit verandert er voor je hypotheek in 2025

NHG-grens hoger en bijdrage gaat omlaag

In 2025 kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten voor woningen met een maximale aankoopprijs van:

• €450.000, inclusief eventuele verbouwingskosten.
• €477.000 als je het extra bedrag volledig besteedt aan energiebesparende maatregelen in je huis. 

De eenmalige bijdrage voor een NHG-hypotheek is in 2025 flink lager. Je betaalt 0,4% van het hypotheekbedrag. Dat is 0,2% lager dan in 2024. Bij een hypotheek van €450.000 is de bijdrage €900 minder.    

Tot €525.000 geen overdrachtsbelasting 

Huizenkopers van 18 tot 35 jaar betalen geen overdrachtsbelasting bij aankoop van een bestaande woning. Deze vrijstelling geldt in 2025 alleen bij aankoop van een woning met een koopsom van maximaal €525.000. In 2024 was dit €510.000. Is de aankoopsom hoger? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. 

Voor doorstromers en beleggers verandert er niets

Kopers van 35 jaar of ouder die zelf in het gekochte huis gaan wonen, betalen ook in 2025 2% overdrachtsbelasting. Koop je een huis, maar ga je er níet zelf wonen, dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Het hogere tarief geldt bij de aankoop van een vakantiewoning en als ouders een woning voor hun kind kopen.

Met loonstijging meer lenen in 2025

In 2025 stijgen de salarissen gemiddeld met 4,3%. Stijgt jouw salaris ook met 4,3% of meer? Dan kun je in 2025 een hogere hypotheek afsluiten. 

Hogere hypotheek voor alleenstaanden 

Alleenstaanden kunnen in 2025 een hogere hypotheek krijgen. Als je meer dan €28.000 per jaar verdient, mag je €17.000 euro meer lenen. Die €17.000 komt bovenop het bedrag dat je 'standaard' kunt lenen op basis van je inkomen. 

Studieschuld telt ook mee als je niets aflost 

Met een studieschuld kun je minder hypotheek krijgen. Hoeveel minder? Dat hangt af van het wettelijke maandbedrag dat de DUO heeft vastgesteld. Dat is het bedrag dat je per maand zou moeten betalen om de schuld precies binnen de looptijd helemaal af te lossen. Hoe hoger de rente, hoe hoger het maandbedrag. 

Veel oud-studenten betalen niet het wettelijke maandbedrag maar lossen minder per maand af. Die betalen naar draagkracht. Of ze betalen door een betalingspauze helemaal niets. Voor 2025 zijn er duidelijke regels hoe zo'n studieschuld meetelt. De hypotheekadviseur berekent de maandlast op basis van de huidige studieschuld, de actuele rente en de resterende looptijd. 

Tip: Heb je geld over, dan biedt DUO de mogelijkheid om je maandbedrag vrijwillig te verhogen. Doe dat niet als je van plan bent een huis te kopen. 

Rente oude studieschulden omlaag

Voor studieschulden met een looptijd van 35 jaar stijgt de rente met 0,01% naar 2,57%. Voor studieschulden die in 15 jaar afgelost moeten worden, daalt de rente fors. Van 2,95% in 2024 naar 2,21% in 2025. Niet alle oud-studenten krijgen in 2025 een nieuwe rente. De rente wordt steeds voor 5 jaar vastgezet. 

Hypotheek makkelijker voor uitzendkracht en zzp'er

Uitzendkracht

Vanaf 2025 krijg je als uitzendkracht makkelijker een hypotheek. Als je geen vast contract hebt, moet je bij een hypotheekaanvraag een perspectiefverklaring inleveren. In deze verklaring vermeldt het uitzendbureau welk salaris past bij je werkervaring en opleidingsniveau. In 2025 kun je al een perspectiefverklaring aanvragen als je 26 weken voor hetzelfde uitzendbureau hebt gewerkt. Dat was 52 weken. Je moet wel in de afgelopen 14 maanden minimaal 12 maanden hebben gewerkt.

ZZP'er

Hypotheekaanbieders mogen in 2025 kiezen hoe ze het gemiddelde inkomen bij zzp'ers vaststellen.

• Op de 'oude' manier: het gemiddelde inkomen in de afgelopen 3 kalenderjaren. 
• Nieuw in 2025: het gemiddelde inkomen in de afgelopen 36 maanden. Dan telt je huidige inkomen ook mee. 

Meer lenen bij energiezuinig huis

Net als in 2024 mag je in 2025 meer lenen bij een energiezuinige woning. Met een energiezuinige woning heb je een lagere energierekening. Je houdt dus meer geld over om de maandlasten van een hypotheek te betalen. Kun je bijvoorbeeld op basis van je inkomen maximaal €285.000 lenen? Daar komt in 2025 €20.000 bovenop als je een huis met energielabel A+ koopt. 

Extra hypotheek om te verduurzamen

Wil je je huis energiezuining maken? Je kunt een hogere hypotheek afsluiten als je de extra hypotheek gebruikt om je huis te verduurzamen. Kopers én huiseigenaren kunnen hiervan gebruik maken. Met een laag energielabel mag je meer lenen om te verduurzamen.  

Koop je een huis met energielabel B én wil je meteen energiebesparende investeringen doen? Dan mag je in totaal €20.000 extra lenen. Je mag namelijk €10.000 meer lenen voor een energiezuinig huis met label B. En €10.000 om je nieuwe huis (nog) energiezuiniger te maken.  

Maximaal 106% van de woningwaarde lenen

Je 'gewone' hypotheek en het extra hypotheekbedrag voor energiebesparende investeringen mogen samen maximaal 106% van de woningwaarde zijn. Dit mag ook de waarde ná het verduurzamen van je huis zijn. Blijf je binnen die 106% én leen je maximaal het extra bedrag dat hoort bij je energielabel? Dan komt dat extra bedrag bovenop het bedrag dat je maximaal mag lenen op basis van je inkomen.

Schenken voor een huis blijft mogelijk

Belastingvrij schenken om te helpen met een huis blijft mogelijk. Je ouders mogen je jaarlijks €6633 (2024) schenken. Ben je tussen 18 en 40 jaar oud? Dan mag je één keer in je leven gebruik maken van de grote vrijstelling bij een schenking van je ouders. Voor 2024 is die vrijstelling €31.810. Je opa, oma of iemand anders mogen je jaarlijks €2658 (2024) belastingvrij schenken. De vrijstellingen voor 2025 zijn eind 2024 bekend. 

We hebben alle mogelijkheden voor ouders om een kind te helpen bij de aankoop van een woning verzameld. Met de voor- en nadelen per optie. 

Veranderingen in je belastingaangifte

Hypotheekrenteaftrek

In je aangifte inkomstenbelasting over 2025 mag je de betaalde hypotheekrente aftrekken tegen maximaal 37,48%. Iets gunstiger dan de 36,97% voor 2024. Het tarief voor aftrekposten is bij een hoog inkomen niet gelijk aan het tarief dat je betaalt over je inkomen. Voor 2025 betaal je 49,5% over het inkomen boven de €76.816. 

Voordeel 'Wet Hillen' daalt

Is je eigenwoningforfait hoger dan de hypotheekrente aftrek? (bekend van de ‘Wet Hillen’). Dan daalt je belastingvoordeel. In 2025 is nog maar 76,67% van de bijtelling van het eigenwoningforfait aftrekbaar.