Starterslening: extra lenen naast je maximale hypotheek

Wat is de Starterslening?

De Starterslening is een aanvullende lening bovenop de hypotheek voor je eerste koophuis. Je vraagt hem aan als je maximale hypotheek bij de bank (net) niet genoeg is om de aankoopprijs van het huis te betalen. Met de Starterslening erbij kan de koop doorgaan. De eerste 3 jaar betaal je voor de Starterslening geen rente en aflossing.

Bijna 270 gemeenten helpen starters met een Starterslening. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SVn) regelt voor de gemeente de aanvraag, de uitbetaling en administratie.

Kom jij in aanmerking voor de Starterslening?

Voor de Starterslening moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:

• Je koopt voor het eerst een woning, waar je zelf (of met je partner) gaat wonen.
• De gemeente waar jij gaat wonen, biedt de Starterslening aan. Ongeveer 270 Nederlandse gemeenten doen mee.
• Je sluit een hypotheek af met Nationale Hypotheek Garantie (NHG). De rentevast periode van die lening is minimaal 10 jaar. Een voorwaarde voor NHG is dat de koopprijs in 2024 niet hoger mag zijn dan €435.000 (€450.000 in 2025), inclusief eventuele verbouwingskosten. Of €461.000 als je het extra bedrag volledig besteedt aan energiebesparende maatregelen in je huis (€477.000 in 2025).
• Sommige gemeenten houden een maximale koopsom aan die lager ligt dan de grens voor NHG. Uit onze steekproef blijkt dat de maximale koopsom een enkele keer € 250.000 is.
• Je mag niet te veel eigen geld hebben. Vermogen boven de box 3-vrijstelling in het vorige belastingjaar moet je gebruiken voor de aankoop van de woning. Het gaat dus om je vermogen in 2023. Dat mag maximaal €57.000 zijn voor alleenstaanden en €114.000 voor fiscale partners.
• Uitzendkrachten met een perspectiefverklaring kunnen ook de Starterslening aanvragen.
• De SVn neemt een studielening altijd mee bij de berekening van je maximale hypotheek.
• Je mag geen andere leningen (zoals een familiehypotheek) sluiten voor de aankoop van je woning.

Aanvullende voorwaarden

Deelnemende gemeenten bepalen zelf hun aanvullende voorwaarden. Soms is de lening alleen mogelijk tot een maximum leeftijd. Of voor woningen in een specifieke wijk of in een specifiek nieuwbouwproject. Bekijk of jouw gemeente aanvullende voorwaarden heeft. 

Stappenplan aanvragen Starterslening

1. Check bij SVn of jouw gemeente de Starterslening aanbiedt.
2. Werkt jouw gemeente mee en weet je al welk bedrag je nodig hebt? Dan kun je direct verder met het invullen van een formulier. Hiermee vraag je goedkeuring aan je gemeente. Het voorlopig koopcontract moet je meesturen. 
3. De gemeente bepaalt of je aan de voorwaarden voor de lening voldoet. Als dat zo is, krijg je een zogenoemde toewijzingsbrief.
4. Daarna kun je de Starterslening aanvragen bij SVn. Naast de toewijzingsbrief van je gemeente moet je nog meer documenten meesturen met je aanvraag. Gebruik de checklist van de SVn om niets te vergeten. 

Wat kost het afsluiten van de Starterslening?

Je betaalt voor het afsluiten van de Starterslening eenmalig €750. Dit is fiscaal aftrekbaar. Zo'n starterslening is alleen verkrijgbaar in combinatie met NHG. Voor NHG betaal je in 2024 een eenmalige én fiscaal aftrekbare borgtochtprovisie van 0,6%. In 2025 wordt dit percentage verlaagd naar 0,4%.

Deze kosten verdien je in 1 tot 3 jaar terug. Je betaalt met NHG een (veel) lagere hypotheekrente. Alleen als de hypotheek lager is dan zo’n 60% van de waarde van de woning levert NHG geen rentevoordeel op.

Hoe betaal je de Starterslening af?

De Starterslening heeft standaard een rentevast periode van 15 jaar en een maximale looptijd van 30 jaar.

De lening bestaat uit 2 delen:

1. Een leningdeel dat annuïtair wordt afgelost: de Starterslening.
2. Een leningdeel dat oploopt: de Combinatielening. De lening is bij de start bijna nul en wordt elke maand verhoogd met de niet betaalde aflossing voor de Starterslening.

Deze 2 leningdelen die je leent bij de gemeente, heb je dus bovenop de hypotheeklening van de hypotheekverstrekker. De rente die je over de Starterslening betaalt en de rente over de hypotheeklening zijn fiscaal aftrekbaar. De rente over de combinatielening is dat niet.

Eerste 3 jaar

De eerste 3 jaar betaalt de gemeente de rente en je hoeft ook niet af te lossen. Dus je hebt de eerste 3 jaar geen maandlasten. De aflossing van je Starterslening ‘betaal’ je de eerste 3 jaar met de Combinatielening. Daardoor loopt de Combinatielening de eerste 3 jaar altijd op.

Na de periode van 3 jaar

Na de periode van 3 jaar ga je rente en aflossing betalen. Tenminste als je inkomen dat toelaat. Lukt dat niet, dan kun je een hertoetsing aanvragen. Je gaat dan de maandlast betalen die past bij je inkomen. Deze procedure wordt herhaald na 6, 10 en 15 jaar. Je kunt ook een hertoets aanvragen na een scheiding of verbreken van een relatie waarbij één van de partners het huis verlaat.

Na 30 jaar

Zodra je de volledige rente en/of aflossing betaalt, los je af op zowel de Starterslening als de Combinatielening. Na 30 jaar moet je de leningen volledig hebben afgelost. Is dat niet het geval omdat je inkomen dat niet toeliet? Dan moet je de restschuld in 1 keer aflossen.

In de praktijk betekent dit meestal dat je een nieuwe hypotheek afsluit. Lukt dat niet, dan moet je je huis verkopen. Ook bij eerdere verkoop van de woning moet de Starterslening worden afgelost.