Verborgen gebreken huis

Normaal gebruik 

Een woning moet geschikt zijn voor ‘normaal gebruik’. Dat betekent dat je mag verwachten dat je in de woning kunt wonen. Bij problemen of gebreken wordt het moeilijker of zelfs onmogelijk om de woning normaal te gebruiken. Daarom moet een verkoper je vertellen of er problemen of gebreken zijn aan de woning. Dat is de 'mededelingsplicht'. Maar als koper moet je er zelf ook onderzoek naar doen. Dat heet de ‘onderzoeksplicht’.

Mededelingsplicht

Vaak staat in een koopcontract dat je de woning koopt met alle ‘zichtbare en onzichtbare gebreken’. Een gebrek is een probleem aan de woning, waardoor je waarschijnlijk extra kosten krijgt. Een onzichtbaar of verborgen gebrek is een probleem dat pas na aankoop zichtbaar wordt. 

De verkoper moet je vertellen of én wat voor gebreken er zijn. Dat is zijn mededelingsplicht. Zegt de verkoper niets over een gebrek of probleem, terwijl hij er wel van wist? Dan is hij mogelijk aansprakelijk voor de schade die je hebt. Je zult wel moeten bewijzen dat de verkoper er echt van wist. Of dat hij van het gebrek had moeten weten. Bijvoorbeeld omdat hij bepaalde risico's kende, maar daar niets over zei.

Zorg  dat je de woning zelf ook goed onderzoekt. Dat is je onderzoeksplicht, maar het helpt je ook om latere problemen te voorkomen.

Onderzoeksplicht

Je hebt als koper een onderzoeksplicht. Dat betekent dat je een woning moet onderzoeken, voor je die koopt. Maar wat houdt zo’n onderzoeksplicht in? En waar let je op?

Bouwkundige keuring

Vraag de verkoopmakelaar naar de staat van de woning. Zorg dat je goed doorvraagt en wees zo concreet mogelijk. Kijk ook in de woning of er geen problemen zijn, zoals vochtplekken of scheuren. Zo voorkom je dat je later opdraait voor de extra kosten. Een bouwkundige keuring helpt je bij je onderzoek. Bij een bouwkundige keuring controleert een onafhankelijk expert de woning. Je krijgt vaak een rapport met tips. Daarin staan meestal ook de kosten om de woning in goede staat te brengen. Een expert kan aanvullend onderzoek adviseren, zodat je weet waar je verder naar moet kijken. Wil je de woning alsnog? Neem dan de herstelkosten mee in de onderhandelingen. Misschien krijg je de prijs van de woning omlaag. 

Een bouwkundige keuring helpt ook bij de keuze om de woning wel of niet te kopen. Want het is waarschijnlijk geen droomhuis meer als er veel problemen uit de keuring komen. Soms staat in het contract dat je bij hoge herstelkosten de koop kunt stoppen. Dat is een ‘ontbindende voorwaarde’ of ‘voorbehoud’. Staat er niet in je koopcontract dat je de koop kunt ontbinden na een bouwkundige keuring? Zorg dan dat je het er in laat opnemen, voor je je handtekening zet. Leden helpen we op weg met onze voorbeeldbrief.

Juridische verplichtingen

Vraag naar de juridische verplichtingen

Er kunnen verplichtingen aan een woning of tuin zitten. Soms hebben de buren ‘recht van overpad’. Hierdoor mogen zij bijvoorbeeld lopen of rijden over de grond van de woning waar je je oog op hebt laten vallen. Maar er kunnen ook andere juridische verplichtingen zijn. Vraag goed door bij de verkoopmakelaar welke juridische verplichtingen er zijn.

Vraag eigendomsinformatie op via Kadaster 

Bij het Kadaster kun je eigendomsinformatie opvragen. Daarin zie je ook of er juridische verplichtingen zijn. Bestel eigendomsinformatie rechtstreeks op kadaster.nl en niet via een bemiddelende website. Die rekenen extra kosten, terwijl zij vaak hun informatie ook op kadaster.nl bestellen.

Plannen voor wijk of gemeente 

Neem contact op met je gemeente en vraag naar het bestemmingsplan. Vraag door wat voor plannen zij hebben voor de wijk of gemeente. Zo bereid je jezelf voor op veranderingen in de buurt. Je kunt ook kijken op ruimtelijkeplannen.nl, een website die wordt beheerd door het Kadaster.

Grond

Doe onderzoek naar de grond. Bekijk bijvoorbeeld:

• Bodemloket.nl voor informatie over grond- of grondwaterverontreiniging.
• Kcaf.nl voor meldingen over funderingsproblemen. Sommige gemeenten kennen ook een eigen funderingsloket, zoals de gemeente Rotterdam.
• Het contract. Soms staat er in het koopcontract het woord ‘erfpacht’. Dat betekent dat je geen eigenaar wordt van de grond, maar wel betaalt voor het gebruik ervan. Soms is betaling ‘afgekocht’, tot een bepaald jaar of voor altijd. Je hoeft dan niet te betalen.

Bij twijfel, vraag advies

Twijfel je of je voldoende onderzoek doet? Dan kan het geen kwaad om juridisch advies te vragen. Bijvoorbeeld via je rechtsbijstandsverzekering of het Juridisch Loket. 

Nieuwbouwwoningen: strengere wetgeving in 2024

Als je een nieuwbouwwoning koopt, dan moet die vaak nog gebouwd worden. Hierdoor is het meestal niet mogelijk een bouwkundige keuring te doen voor je de woning koopt. Een opleverkeuring lukt wel. Daarmee keur je de woning zodra hij wordt opgeleverd. Komt er uit zo'n keuring een gebrek? Vraag de verkoper dan zo snel mogelijk om het probleem op te lossen.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb)

Deze wet is op 1 januari 2024 ingegaan. Het toezicht tijdens de bouw is strenger geworden. Zijn er toch gebreken? Dan heb je meer mogelijkheden om de aannemer de fouten te laten herstellen. Dit zijn de belangrijkste veranderingen:

• Onafhankelijke controleurs controleren of een gebouw voldoet aan de wettelijke technische eisen. Zij letten bijvoorbeeld op de brandveiligheid en voldoende isolatie.
• Als koper kun je 5% van de aanneemsom apart zetten bij de notaris. De notaris maakt dat geld pas over naar de aannemer als alle gebreken zijn opgelost. 
• Als er gebreken zijn, dan kun je de aannemer verplichten om de fouten te repareren. Ook als je de gebreken pas later ontdekt.
• De aannemer moet aan jou doorgeven of en hoe hij zich heeft verzekerd tegen faillissement. Ook bij risico's op schade en gebreken.

Neem ook de koopovereenkomst goed door. Hierin staan regels over aansprakelijkheid en garantie. Soms kun je gebruik maken van garantie- en waarborgregelingen. Zoals Bouwgarant, SWK of Woningborg. Daarvoor moet de verkoper bij de regeling zijn aangesloten of je moet hierover vooraf afspraken maken. Ga in gesprek met de verkoper. En neem bij problemen contact op met je rechtsbijstandsverzekering of een advocaat.

Stappenplan verborgen gebreken bestaande bouw

Loop je na de aankoop tegen problemen aan? Zoals asbest in je dak, een lekkende riolering of andere problemen die niet uit het onderzoek konden komen? En vind je dat de verkoper verantwoordelijk is? Volg dan ons stappenplan:

Let op: Ben je de verkoper van de woning? En krijg je een brief van de koper waarin de verborgen gebreken worden gemeld? Neem dan zo snel mogelijk contact op met een advocaat, rechtsbijstandsverzekering of het Juridisch Loket.