Extra aflossen hypotheek: verstandig?

Rekenhulp: voordeel extra aflossen 

Extra aflossen op je hypotheek is bijna altijd voordelig. De renteaftrek is altijd lager dan de hypotheekrente die je betaalt. Heb je meer dan €57.684 (2025) aan spaargeld, beleggingen of ander box 3-vermogen? Dan komt daar nog een extra voordeel bij. Je bespaart na de aflossing ieder jaar belasting over je vermogen. Voor beleggers is de afweging anders. Tegen het rendement van beleggen kan aflossen meestal niet op.

Met deze rekenhulp bereken je zelf hoeveel je bespaart met aflossen. Gebruik de rekenhulp bij een aflossingsvrije, lineaire, of annuïteitenhypotheek. Vergeet niet om na een extra aflossing je voorlopige aanslag aan te passen, zodat je niet te veel belasting terugkrijgt.

Extra voordeel bij aflossen kleine hypotheek

Aflossen van een kleine hypotheek levert extra voordeel op. Een hypotheek is klein als de betaalde hypotheekrente lager is dan het eigenwoningforfait. Dat is de bijtelling voor je eigen woning. Je hebt dan bijna geen voordeel meer van de hypotheekrenteaftrek.

Aflossen van het laatste restje hypotheek levert vaak nog meer voordeel op. De Wet Hillen zorgt voor extra belastingaftrek als je een kleine of geen hypotheek meer hebt. Wil je meer weten over Wet Hillen en de extra belastingaftrek als je je hypotheek helemaal aflost? Bekijk dan ons rekenvoorbeeld.   

Soms lagere rente na aflossing

Bij een hypotheek zonder Nationale hypotheek Garantie (NHG) bestaat de rente uit een basisrente en een risico-opslag. Door extra af te lossen kan de risico-opslag soms naar beneden. Ook als de rente nog een tijd vaststaat. Een lagere risico-opslag scheelt soms wel 0,5% aan hypotheekrente.

Met ons stappenplan bereken je of je risico-opslag naar beneden kan. Kijk dan in ons overzicht van alle hypotheekaanbieders aan welke voorwaarden je moet voldoen. Soms past een bank de risico-opslag direct aan na een (extra) aflossing. Maar soms pas op de renteherzieningsdatum. Neem dan contact op met je geldverstrekker en vraag of ze de rente verlagen.

Wanneer is extra aflossen niet verstandig?  

• Gebruik niet al je spaargeld om af te lossen. Zorg voor een flinke buffer op je spaarrekening. Voor onverwachte uitgaven. Of voor aanvulling op je inkomen. Na aflossing zit het geld vast in je huis. En het is lastig én duur om dat geld weer op te nemen als je niet wilt verhuizen. 
• Heb je plannen om je huis te verbouwen of om het energiezuiniger te maken? Of wil je de komende jaren misschien verhuizen? Dan kun je je geld beter bewaren voor die toekomstige uitgaven. Dat is vaak voordeliger dan een nieuwe lening afsluiten.  
• Op een (bank)spaarhypotheek kun je beter niet aflossen. Bij zo'n hypotheek spaar je tegen de rente die je ook betaalt voor je hypotheeklening. Over dit spaarbedrag hoef je geen vermogensrendementsheffing te betalen. Je kunt dus beter een extra bedrag in je spaarpolis of op de bankspaarrekening storten dan extra aflossen op de lening. Let er wel op dat je niet onbeperkt extra kunt storten.
• Als je in 1 keer een groot bedrag aflost, moet je soms een flinke boete betalen. Dan heb je geen of heel weinig financieel voordeel. Vaak kun je een boete voorkomen door de extra aflossing te verdelen over meerdere jaren. 

Boetevrij extra aflossen

Per kalenderjaar mag je minimaal 10% van de oorspronkelijke hoofdsom van de hypotheek boetevrij extra aflossen. Bij sommige hypotheekaanbieders is het zelfs 15 of 20%. Bij een aantal banken betaal je nooit een boete als je aflost uit eigen middelen. Ook niet als dat geld een schenking is van je ouders. Op de renteherzieningsdatum aan het einde van de rentevaste periode kun je altijd boetevrij aflossen.

Je kunt nu vaak meer dan het standaard percentage boetevrij aflossen op je hypotheek. Dat komt omdat de hypotheekrente nu hoger is dan een paar jaar geleden. Je mag boetevrij extra aflossen als de actuele rente voor de resterende rentevaste periode hoger is. We leggen dit uit aan de hand van een voorbeeld. 

Tip: aflossen voor recht op zorgtoeslag

Heb je veel vermogen en is je inkomen als alleenstaande in 2024 niet hoger dan €37.496 per jaar? Dan kun je door af te lossen op je hypotheek recht krijgen op zorgtoeslag. Als je een toeslagpartner hebt, mag jullie gezamenlijke inkomen in 2024 niet hoger zijn dan €47.368 per jaar.

In 2024 ligt de grens voor het eigen vermogen op €140.213. Met een toeslagpartner is dat €177.301. Heb je €1 meer, dan vervalt het recht op zorgtoeslag. Omdat je eigen woning niet meetelt voor het vermogen, kun je door extra aflossen onder de vermogensgrens komen.

Alternatief: oversluiten

Vaak los je extra af om de maandlasten te verlagen. Dit kun je soms ook bereiken door je hypotheek over te sluiten naar een bank die een lagere rente biedt. Dan kun je je spaargeld gebruiken voor andere zaken. 

Hypotheek doorhalen bij Kadaster?

Is je huis volledig afbetaald? Dan vraagt de hypotheekaanbieder of je de hypotheek wil laten uitschrijven (doorhalen) bij het Kadaster. Dat is niet verplicht. Het kan handig zijn om de inschrijving te houden. Je kunt dan later weer bij dezelfde geldverstrekker terecht voor een hypotheek. Je hoeft niet opnieuw naar de notaris. Daarmee bespaar je dus op de notariskosten.