Eerlijk en eenduidig beleid risico-opslag hypotheken nodig
Gepubliceerd op:25 april 2017
Bart Combée, directeur Consumentenbond: ‘Wij zijn niet tegen het hanteren van risico-opslagen, maar alleen als de bank daadwerkelijk extra risico loopt. Wij willen dat banken alleen nog maar consumentvriendelijke hypotheken verstrekken met eerlijke, heldere voorwaarden. En onze ambities reiken verder dan alleen een verbetering voor nieuwe hypotheekklanten. We willen dat banken in 2018 het door ons gewenste risico-opslagenbeleid ook bij alle bestaande hypotheekklanten invoeren. Zo betaalt niemand meer teveel.’
AFM steunt onze oproep
De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft de leidraad van de Consumentenbond bekeken en steunt de oproep: ‘Als huizenbezitters door (extra) af te lossen in een lagere risicoklasse terecht komen, dan moeten hypotheekaanbieders hun klanten de lagere rente van deze risicoklasse doorberekenen. Dit betekent dat een aangepast rentetarief actief wordt aangeboden en niet zoals nu nog vaak gebeurt op initiatief van de klant. Als tijdens de rentevaste periode het risico daalt door een gestegen waarde van de woning of extra aflossingen, dan is het verlagen van de opslag mogelijk. Een aanbieder die het klantbelang centraal stelt, biedt haar klanten dit proactief aan.’ De AFM waarschuwt consumenten ook: ‘Het is belangrijk dat consumenten met een (bank)spaarhypotheek goed kijken naar de impact van een lagere rente en dit bespreken met hun aanbieder of adviseur. Een lagere rente betekent ook een lagere vergoeding op het gekoppelde spaarvermogen.’
Banken hanteren verschillende spelregels
Banken gaan zeer verschillend om met de risico-opslagen. Menig hypotheekverstrekker past de rente tussentijds op verzoek wel aan, maar niet automatisch. Bij andere aanbieders zijn aanpassingen tijdens de rentevaste periode helemaal niet mogelijk. Er zijn ook grote verschillen in de manier waarop consumenten moeten aantonen dat de risico-klasse is veranderd: sommige banken eisen altijd een taxatie van de woning, ook als de schuld kleiner is geworden door (extra) aflossingen, andere banken nemen genoegen met de officiële WOZ-waardebepaling. Weer anderen accepteren wel een WOZ-beschikking, maar slechts tot een maximum hypotheekbedrag. Of ze rekenen met een percentage van de WOZ-waarde. Combée: ‘Volgens ons moeten banken uitgaan van de reeds bekende woningwaarde. Als de woning volgens jou meer waard is geworden, dan moet je dit ook kunnen aantonen.’
Doelstellingen Consumentenbond
- Banken zijn transparant over de gehanteerde risico-opslagen en risicoklassen. Consumenten worden minimaal één keer per jaar geïnformeerd over de laatst bekende schuld-marktwaardeverhouding. Daarbij wordt aangegeven bij welke marktwaarde en/of hoogte van de hypotheekschuld de risico-opslag omlaag kan en met hoeveel.
- Het is mogelijk een risico-opslag tijdens de rentevastperiode zonder bijkomende kosten te laten vervallen of verlagen, zodra de schuld-marktwaardeverhouding dat toelaat.
- Banken passen deze verlaging automatisch toe, zodra er voldoende is afgelost op de schuld door reguliere of extra aflossingen. De woningwaarde hoeft daarbij niet opnieuw te worden aangetoond.
- Banken checken minimaal eens per maand of de risico-opslag kan worden aangepast.
- Een eventueel gestegen marktwaarde kan onder andere worden aangetoond aan de hand van de laatste WOZ-beschikking, waarbij de WOZ-waarde geldt als 100% van de marktwaarde;
- Bij de aanwezigheid van een Spaarrekening Eigen Woning of Kapitaalverzekering Eigen Woning gaan banken uit van de nettoschuld, waarbij de reeds opgebouwde waarde voor 100% in mindering wordt gebracht op de openstaande hypotheekschuld.
- Banken gaan op de renteherzieningsdatum uit van de dan geldende schuld-marktwaardeverhouding. Om de actuele woningwaarde vast te stellen, mag de bank naar keuze uitgaan van de laatst bekende WOZ-waarde of op eigen kosten een taxatie uitvoeren. Als consumenten het niet eens zijn met de WOZ-waarde hebben zij het recht zelf de schuld-marktwaarde aan te tonen.
Lees ook: